حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری _ سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ و دارای چه ویژگی هایی می باشند؟این موضوع مهم و .حساس حقوقی که ویژگی های بسیاری را دارا می باشد را بررسی می کنیم ،و همچنین می توانید برای کسب اطلاع کامل از یک وکیل ملکی در تهران و یا شهرستان ها مشاوره بگیرید. وکیل ملکی می تواند شمارا کاملا راهنمایی کند.
عمدتا بسیاری از مردم اشتباهن سرقفلی و حق کسب و پیشه را در یک مفهوم می گنجانند، اما بد نیست بدانید که از نظر حقوقی و قانونی این دو مفهوم با یکدیگر متفاوت هستند.به یک نکته بسیار مهم اشاره می کنیم که روابط میان مالک و مستاجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است زیرا در روابط میان مالک (موجر) و مستاجر دو قانون وجود دارد: قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶.پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، اصطلاح حق کسب و پیشه ذکر می شد و قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده است.تا قبل از سال ۱۳۷۶ قانونگذار معتقد بود که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان این دو قائل نبود. سرقفلی پولی است که در ابتدای قرارداد اجاره بابت انتقال منافع ملک تجاری توسط صاحب ملک از مستاجر گرفته می شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز (تقدم و اولویت داشتن در اجاره) را به مستاجر می دهد یا اینکه صرف نظر از پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می شود.این در حالی است که حق کسب و پیشه، حقی است که تاجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می آورد که حق مستاجر و تاجری است که در این مغازه شهرت کسب کرده است (قانون سال ۱۳۵۶ این حق را به مستاجر می دهد) و در صورت تغییر محل کار، مستاجر مشتری های خود را از دست می دهد و بار دیگر باید از صفر شروعکند.
آیا می توان از حق کسب و پیشه و تجارت چشم پوشی کرد؟در اینجا این پرسش مطرح می شود که آیا حق کسب و پیشه و تجارت منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟ و اینکه آیا از حق کسب و پیشه و تجارت می توان چشم پوشی کرد و آن را ازبین برد؟ برای مثال در اجاره نامه قید کرد که مستاجر این مکان تجاری، حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد؟پاسخ این پرسش منفی است. این حق به علت اشتغال مستاجر در محل کسب به وجود می آید. چه مستاجر به مالک وجهی پرداخت کرده یا نکرده باشد. پاسخ پرسش دوم نیز منفی است. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که با تخلیه مغازه تجاری، به مستاجر تعلق می گیرد و نمی توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق از بین برود (ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶) زیرا اصلا هنوز این حق ایجاد نشده است و اگر مالک برای تخلیه مکان تجاری خود به دادگاه مراجعه کرده باشد، دادگاه هم حکم تخلیه مکان تجاری توسط مستاجر و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می کند و فقط در این موارد است که مالک می تواند مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نکند و مغازه خود را تحویل بگیرد: ۱- مستأجر شغل خود را بدون اجازه مالک تغییر دهد، به عنوان مثال، مالک مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده اما مستأجر مغازه را به کتاب فروشی تبدیل می کند؛ ۲- مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می داده یا باید انجام می داده و نداده است. به طور مثال اگر مستاجر به مکان، آسیب بزند یا تخریب کند و …، مالک می تواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند؛ ۳- همچنین اگر مستأجر، پولی را که باید هر ماه به عنوان مبلغ اجاره به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند (هرچند که این مبلغ بسیار ناچیز باشد) مالک می تواند مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نکند و مغازه خود را تحویل بگیرد. طبق مواد ۶، ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، مکان تجاری خود را با قرارداد اجاره به دیگری بدهد، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند. علاوه بر این مورد، اگر در قرارداد اجاره شرط شود که تازمانی که مستاجر در ملک تجاری مشغول کسب و کار است، مالک حق ندارد مبلغی که به عنوان بهای اجاره از مستاجر می گیرد را افزایش دهد و حق تخلیه مکان را هم نداشته باشد و همچنین مالک تعهد کند که هر سال، مکان تجاری را به همان مبلغ سابق به مستاجر واگذار کند، مستاجر می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.
حق کسب و پیشه و تجارت به تدریج حاصل می شودسرقفلی در هنگام بستن قرارداد اجاره به صاحب ملک تجاری پرداخت می شود و کسب اعتبار و شهرت هیچ تاثیری در آن ندارد. درواقع حق کسب و پیشه و تجارت نیاز به گذشت زمان و جذب مشتری دارد و به تدریج حاصل می شود اما سرقفلی در ابتدای قرارداد به وجود می آید و ارتباطی به مرور زمان ندارد.قبل از سال ۱۳۷۶ این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست (یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل، تجارتی نیست) برای کسب و کار اجاره داده شود و هنگام تخلیه به این محل، حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گرفت. به طورمثال اگر شما در سال ۱۳۶۰ انباری خانه خود را (که یک مکان تجارتی نیست) به کسی برای تجارت اجاره می دادید، مشکلی وجود نداشت. اما از سال ۱۳۷۶ به بعد سرقفلی فقط به اماکن تجارتی تعلق می گیرد. یعنی اگر شما بخواهید انباری خانه خود را برای تجارت اجاره دهید، حق سرقفلی به شما تعلق نخواهد گرفت چون مکان، تجارتی نیست و سرقفلی ویژه مکانهای تجارتی است.
حق سرقفلی قابل توقیف است
حق سرقفلی را می توان توقیف کرد و با تخلف مستاجر ازبین نمی رود درحالی که حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست و اگر مستاجر تخلف کند و کارهایی را در مکان تجاری انجام دهد که نباید انجام می داده یا کارهایی را که باید انجام می داده، نداده است، نیز ازبین می رود.نکته دیگری که باید مورد توجه قرار داد، این است که مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل مکان تجاری، کیفیت و تجهیزات مورد اجاره براساس توافق بین مالک و مستاجر تعیین می شود زیرا هر ملکی دارای شرایطی است و ازجهت کیفیت برای تجارت، با ملک دیگر متفاوت است و هر مکانی که شرایط بهتری برای تجارت داشته باشد، مبلغ سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود.حق کسب و پیشه براساس نظر مالک یا توافق بین مالک و مستاجر تعیین نمی شود بلکه دادگاه با استفاده از نظر کارشناس مبلغ را تعیین می کند. کارشناس نیز براساس موقعیت مکان تجاری، شغل مستاجر، مساحت مکان و… نظر می دهد و مبلغ را تعیین می کند. درواقع میزان و مقدار حق کسب، قابل محاسبه و پیش بینی نیست.مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد اما اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته است، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می تواند مکان تجاری را انتقال دهد بنابراین مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده است، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه موثر خواهد بود.
دفتر حقوقی حمیرا پارسا وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه مشاوره حقوقی در این زمینه می باشد
منبع: وکیل پایه یک
حق ,مستاجر ,کسب ,پیشه ,سرقفلی ,اجاره ,کسب و ,حق کسب ,و پیشه ,و تجارت ,و مستاجر ,برای تجارت اجاره ,عنوان سرقفلی دریافت
درباره این سایت